Hvordan Registrere Eierskap

Hvordan Registrere Eierskap
Hvordan Registrere Eierskap

Video: Hvordan Registrere Eierskap

Video: Hvordan Registrere Eierskap
Video: Hvordan registrere fremvist politiattest? 2024, Mars
Anonim

Fra historiene som skjer med kjøperne av leiligheter i Moskva nye bygninger, kan du lage en lærerik håndbok. Et av de mest minneverdige kapitlene bør vies til problemet med registrering av eierskap til kjøpt bolig. Dette problemet skyldes i stor grad driften av hovedstadens byråkratiske mekanisme. Men det er mange andre faktorer som seriøst forlenger tidsrammen for å skaffe titteldokumenter, hvor fraværet begrenser kjøpernes frihet betydelig.

bilde
bilde

Avstand i år

Hva er den sanne tidsrammen for å skaffe eiendomsrett? Hvilke muligheter har kjøperen å avhende eiendommen i perioden mellom levering av objektet og mottakelse av disse dokumentene? Er det for eksempel mulig å selge, donere, arve, dele en leilighet eller pantsette en leilighet mot et lån? Er det riktig å starte reparasjoner i en leilighet? Hvor mye koster selve designet? Her er spørsmålene som skal ordnes.

Viktor Kozlov, kommersiell direktør i Augur Estate, forteller om trinnene som er involvert i prosedyren for registrering av eiendomsrett: "Registrering av eiendomsrett til kjøpere av leiligheter i nybygde hus innledes med statlig registrering av byeiendomsrett til eiendom og registrering av investorers rettigheter til eiendom." Avgjørelser og dekret om reduksjon av tiden som kreves for registrering av byens eierskap til boliglokaler er gjort mer enn en gang. Ved et dekret fra Moskvas regjering i 2004 ble det opprettet et enkelt spesialisert resepsjonskontor for Institution of Justice for statsregistrering av rettigheter til eiendom og transaksjoner med det. Imidlertid er de eksisterende problemene ennå ikke løst.

"Etter signeringen av separasjonsprotokollen med byen, begynner neste trinn - registrering av investorers rettigheter til eiendom i Moskva State Committee for Registration of Rights to Real Estate and Transactions with It, - Viktor Kozlov fortsetter. - Vilkårene for godkjenning i dette tilfellet er regulert, men sammen med Kravene til registrering av dokumenter endres ofte. Utviklingsselskaper blir tvunget til å bringe dokumenter i tråd med de endrede kravene flere ganger. Dermed strekker den 30-dagersperioden som er gitt for registrering av investorers rettigheter til eiendom, i flere måneder. Den siste fasen av prosessen - - registrering av eiendomsrett til en person eller juridisk enhet i samsvar med loven "Om statlig registrering av rettigheter til eiendom og transaksjoner med den";det tar enda en måned. Den totale kumulative tiden brukt på å skaffe eiendomsdokumenter i Moskva, varierer fra et år til et og et halvt år, i noen tilfeller - opptil tre år fra datoen huset ble overlevert til statskommisjonen."

Khaya Pleshitskaya, leder for den juridiske avdelingen til MIAN Eiendomsmeglerbyrå, understreker at målinger gjort av BTI tar betydelig tid: dokumenter for aksept og overføring av leiligheter og en pakke med dokumenter forberedes for å fullføre investeringsprosjektet. Først etter at den juridiske adressen til huset er åpnet i Federal Registration Service."

Dermed må dokumentene som etablerer eiendomsrett vente fra et år (i beste fall) til tre år. De fleste eiendomsmeglere er enige i denne konklusjonen.

Utviklere vasker hendene

Hvem er synderen bak de mange forsinkelsene i registreringen av eierskap til den allerede kjøpte boligen? Hva får bymyndighetene til å utsette så mye prosessen med å registrere investorers rettigheter og ikke signere aksepteringssertifikatene på lenge?

Svaret er faktisk opplagt. "De kommunale myndighetene venter på at utvikleren skal oppfylle alle forpliktelser under investeringskontrakten i sin helhet," forklarer Vyacheslav Timerbulatov, visepresident for Konti-konsernet. "I utgangspunktet snakker vi om landskapsarbeid, utvikling av den sosiale infrastrukturen i distriktet, overføring til eierskap til prefekturen bolig for folk på venteliste osv. Dermed er det faktisk ikke registreringen av eiendomsrettigheter som er forsinket, men signeringen av loven om gjennomføring av investeringskontrakten, som inngås mellom investoren og byen. Prosessen med å bli enig og passere gjennom alle instanser tar objektivt tid."

Som det viser seg handler det imidlertid ikke bare om objektive grunner. Her er hva advokaten til selskapet "Inkom-eiendomsmegling" Angelica Zharkova sa: "Utvikleren, som inngikk en investeringskontrakt og deretter får tillatelser til bygging av et boliganlegg, får noen forpliktelser overfor byen i form av å skape infrastruktur på byggeplassen, samt for bruk kommunikasjon - betaling av kompensasjon til byen. Etter ferdigstillelse av byggingen av en ny bygning, når alle leilighetene selges til aksjeeiere og utvikleren har tjent, er han ikke lenger interessert i å oppfylle forpliktelser overfor byen. Men bymyndighetene venter i dette tilfellet på at utvikleren skal oppfylle sine forpliktelser i samsvar med investeringen Dette kan vare i årevis,derfor er ikke dokumentet - handlingen om gjennomføring av investeringskontrakten, som regnes som nøkkel, signert av dem. Dette dokumentet er nemlig grunnlaget for å åpne en adresse for et nyopprettet objekt og registrere eierskap."

Forholdet mellom byen og investoren er et eget, veldig vondt og stort tema. Selvfølgelig er byrdene som kommunene legger på byggherrer i dag, veldig høye. I noen distrikter når den såkalte andelen av byen 40% av investeringskostnaden for prosjektet. I en slik situasjon prøver eiendomsutviklere med krok eller skurk å bli kvitt de forhatte og, som det virker for dem, urimelig tung byrde. Avstanden kan vare i årevis, og til dragkampen er over, vil kjøperen vente.

Imidlertid er de fleste utviklere veldig uenige i slike konklusjoner. Vyacheslav Timerbulatov forklarer: "Det er objektivt ulønnsomt for en bona fide-utvikler å forsinke prosessen med å registrere eiendomsrett, fordi i dette tilfellet kan selskapet pådra seg store straffer." "Det er ulønnsomt for utviklere å utsette registreringen av eiendomsrett til en leilighet, siden de medfører mange kostnader," sa Sergei Lyadov, pressesekretær for investerings- og byggefirmaet City-XXI århundre. Hva slags kostnader snakker vi om? Først og fremst er dette drifts- og nyttekostnader for vedlikehold av komplekset etter levering av statskommisjonen. Faktisk, i henhold til kontraktens vilkår, faller byrden ved slike betalinger oftest på kjøpernes skuldre, men sistnevnte, som de samme byggherrene hevder, nekter ofte å betale for eiendommen.som de ennå ikke lovlig tilhører. Så hva vil oppveie - muligheten til å få innrømmelser fra byen eller spare penger på regninger? Spørsmålet er nok retorisk.

Kontraherende parter

I tillegg til vanskelighetene knyttet til gjennomføringen av investeringsforpliktelser, er det en ytterligere vanskelig problemstilling for tiden. Dette er forbindelsen til huset. "På siste trinn av prosjektgjennomføringen er dette problemet det mest smertefulle," sier Sergey Lyadov. "Hvis problemet ikke ble grundig utarbeidet på forhånd, kan forsinkelser i registreringen av rettigheter i noen tilfeller nå flere år."

Tregheten til BTI-ansatte er en annen årsak til forsinkelsen i behandlingen. Situasjonen er imidlertid ikke begrenset til de beskrevne vanskelighetene. Som du vet, i tillegg til utviklerselskapet, er flere investorer ofte involvert i gjennomføringen av prosjektet. Sistnevnte tiltrekker seg medinvestorer, og alle fremover tiltrekker enkeltpersoner - aksjeeiere til bygging. Problemer oppstår fordi dokumentene om ferdigstillelse av et hus må være signert av alle investorer som er parter i investeringskontrakten. Men dette kan ikke skje før alle beregningene er gjort mellom investorene og utvikleren, selskapene og kreditorene.

"Som et resultat lider aksjeeiere," sier Anzhelika Zharkova. siden det er mange investorer, og forlik mellom dem ikke har blitt gjort i sin helhet. Det må sies at oppgjør mellom investorer og medinvestorer ikke alltid løses på frivillig basis, noen ganger - og i det siste - oppstår tvister mellom dem, som bare løses Følgelig kan det ikke være snakk om noen dokumenter om gjennomføringen av investeringskontrakten. Og aksjonæren venter på at alle disse konfliktene skal løses. Dette skjedde i mikrodistriktet Nikulino-2, da partene i investeringskontrakten ikke kunne finne ut hvem som skylder hvem,og en av dem anla søksmål. Men aksjeeierne ventet ikke, gikk til retten selv med krav om anerkjennelse av eierskapet til leilighetene og oppnådde i retten anerkjennelse av deres eierskap."

Mange advokater er overbevist om at i situasjoner der registrering av eiendomsrett er forsinket, er retten den mest effektive måten å beskytte deres rettigheter på. Lignende presedenser eksisterer i dag.

Fordeler og ulemper med å henge

Hele tiden mens handlingene ovenfor utføres, er kjøperen av den nye bygningen i limbo. Hans stilling er den mest ugunstige og frikjente, dette er stillingen til en person som har blitt gissel for konfrontasjonen mellom tjenestemenn og byggherrer, byggherrer og kraftingeniører, investorer og medinvestorer. Imidlertid har en kjøper som har faktiske, men ikke lovlige, rettigheter til den ervervede eiendommen også noen alternativer.

"Etter å ha fått tillatelse fra utvikleren, kan kjøperen begynne å gjøre reparasjoner i leiligheten før registreringen av eierskap, siden selskaper vanligvis er villige til å møte kjøpere," sier Sergey Lyadov. Men i dette tilfellet har den fremtidige eieren av leiligheten betydelige begrensninger. For eksempel kan det ikke påvirke designfunksjonene til leiligheten og fasaden på bygningen, for da snakker vi om ombygging, som i prinsippet er forbudt før registreringen av eierskap.

Kjøperen har også rett til å testamentere en leilighet som ennå ikke er lovlig formalisert, siden en slik handling er foreskrevet i den russiske sivilrettslige koden (i henhold til loven er det mulig å testamentere ikke bare eiendommen som testatoren har på tidspunktet for å utarbeide testamentet, men også at det vil vises i hans fremtid). Khaya Pleshitskaya forklarer: "Det er mulig å arve, selv om det ikke er noen vilje. I dette tilfellet mottar arvingen et sertifikat for retten til å arve og gjelder for organisasjonen som utfører registreringen, eller for organisasjonen som en avtale om leiligheten er inngått med, slik at leiligheten allerede er registrert for ham ".

Et testament må skilles fra en donasjon, som i dette tilfellet er umulig. I prinsippet kan kjøperen selge leiligheten før registreringen av eierrettigheter, men i dette tilfellet vil ordningen med tildeling av rettighetene bli brukt, noe som selvfølgelig bare er berettiget i tilfelle force majeure.

Mulighetene til erververen av en lovlig uregistrert ny bygning er faktisk begrenset til reparasjon, arv og tildeling av kravrett. Alle andre skritt for å ta eiendommen i besittelse er ekskludert. Så kjøperen kan ikke registrere seg i en slik leilighet, fordi grunnlaget for registrering på bostedet (registrering) er et eierbevis. "Hvis ektefellene skiller seg før eierregistrering, er det umulig å dele selve leiligheten, siden den ennå ikke tilhører ektefellene," sier Khaya Pleshitskaya. "Følgelig deles pengene som er betalt for kjøpet av leiligheten." Leiligheten kan ikke pantsettes mot et lån, siden det ikke er noen eiendom som sådan.

En betydelig ulempe ved "overgangsperioden" er også høye strømregninger på grunn av at bytilskudd ikke fungerer i denne perioden.

Vil kjøperen betale for alt?

I henhold til de eksisterende vilkårene for registrering av eiendomsrett, tar en sjelden kjøper av eiendom i nye bygninger ikke skritt for å inngå rettighetene.

Prosessen med å ta eiendom i besittelse kan akselereres, hvis ikke lovlig, i det minste faktisk. Og her er hvordan. "Etter at huset er overlevert til statskommisjonen, etter avgjørelse fra prefekt for administrativt distrikt, må huset overføres til balansen mellom driftsorganisasjonen. Kjøperen av en leilighet, som ikke vil vente i flere år på å få eierrettigheter, kan inngå en avtale med organisasjonen som driver huset hans, og fortsette med reparasjon og delvis registrering av dokumenter for godkjenning ombygging, - råder Viktor Kozlov. - Men i denne situasjonen må det tas i betraktning at fra dette øyeblikket vil alle kostnadene ved å vedlikeholde anlegget, som tidligere er tildelt hovedentreprenøren, og fra øyeblikket av kommisjonens aksept av kommisjonen - til investoren, nå vil bli belastet leietakerne. inngikk en avtale med driftsorganisasjonen ".

Et annet veldig vanskelig spørsmål gjelder kostnadene ved tjenester for lovlig registrering av eierskap til en leilighet. Alle som noen gang har måttet registrere eierskap til eiendom i Moskva, vet hvilke sirkler av helvete fremtidige eiere vil måtte gjennom. Samlingen av mange dokumenter, langsiktige køer, avslag - alle disse kostnadene blir forklart av de ansatte i Moskva-registreringskomiteen ved utilstrekkelig utarbeidelse av lovgivningsrammen og det faktum at strukturen for øyeblikket ganske enkelt ikke takler den stadig økende strømmen av klienter i denne organisasjonen. Hva koster kjøperen i en slik situasjon? Meningen fra eksperter i denne saken er veldig tvetydig.

Khaya Pleshitskaya mener at utgiftene for registrering av transaksjonen ikke er obligatoriske: “Pengene for registrering ved kjøp av leilighet tas ikke alltid.), men dokumentene (kontrakter, tilleggsavtaler) må gjøres. Det er for denne typen arbeid det kreves penger."

Vyacheslav Timerbulatov beskriver situasjonen litt annerledes: "Kostnaden for tjenesten for registrering av en leilighet i eierskap bestemmes vanligvis som en prosentandel av kostnadene for en leilighet for kundenes og byråets bekvemmelighet. I tillegg bestemmes den med tanke på husets beliggenhet, utarbeidelsesfasen av dokumenter for registrering og en rekke andre faktorer. I vårt selskap er for eksempel registreringskostnadene inkludert i kjøpesummen på boliger. Andre utviklere for denne tjenesten tar et beløp som ikke overstiger $ 1000, bare for juridisk støtte. I en eiendomsmegler er kostnadene for registrering på investeringsstadiet fra en til 1,5% av kostnadene for en leilighet i Moskva, i regionen - ca 2-2,5% Noen selskaper som er mellommenn og har kjøpt leiligheter i henhold til en agentavtale fra en investor, tar opptil 3% av kontraktssummen. Til dette beløpet er det nødvendig å legge til kostnadene for statsavgift og betaling av forskjellige sertifikater, som i gjennomsnitt koster klienten $ 500 ".

Foreløpig kan du finne mange annonser der representanter for forskjellige selskaper tilbyr å registrere eierskap til nye bygninger. Som regel er kostnadene for en slik tjeneste omtrent de samme $ 1000. Slike kunngjøringer er mer triste enn behagelige. Tross alt viser det seg at byråkratiske forsinkelser kan elimineres, og det som så ut til å være en vanskelig og uttrukket affære, viser det seg, kan oppnås på en måned eller to. Hvis det er en vesentlig interesse.

Anbefalt: